Препятствия на пути к домашнему владению в Южном Далласе

Перед ярмаркой жилищного владения в Южном Далласе вице-президент Cornerstone Home Lending по региональным вопросам Марк Динкинс рассказал о препятствиях, которые мешают жителям Южного Далласа стремиться к приобретению собственного жилья. Он объяснил, как потенциальные покупатели могут построить реалистичный путь к домашнему владению — даже если сегодня они не готовы пройти квалификацию.

По словам Динкинса, у многих жителей Южного Далласа основное препятствие начинается задолго до заполнения ипотечной заявки: люди уверены, что им просто не одобрят кредит. Менять это убеждение — важная часть работы команды кредитования по делам общины, которой руководит Динкинс. Вместо того чтобы рассматривать ипотечную заявку как простое «да» или «нет», его команда стремится дать претендентам дорожную карту: от их текущего финансового состояния до того уровня, который необходим для квалификации. Такой подход особенно важен в сообществах, где владение жильём исторически было редкостью.

«Процесс получения ипотеки по своей сути пугает», — отметил Динкинс, указывая, что люди, выросшие в семьях арендаторов, часто испытывают особенно сильную тревогу. Динкинс работает в Cornerstone Home Lending более пятнадцати лет; он возглавляет команду, созданную специально для работы с низко- и среднедоходными, а также с большинством сообществ меньшинств.

Среди распространённых заблуждений, с которыми сталкивается Динкинс, — идея, что для покупки дома требуется первоначальный взнос в размере двадцати процентов. Другой источник беспокойства — кредитные баллы. Вместо того чтобы автоматически считать эти факторы непреодолимыми, Динкинс советует потенциальным покупателям узнать, какие варианты на самом деле доступны.

Команда по делам общины Cornerstone работает с грантовыми программами, программами помощи на первоначальный взнос и инструментами моделирования кредитного рейтинга, которые показывают конкретные шаги, которые заемщик может предпринять для улучшения своей финансовой позиции. В некоторых случаях кредитные стратегии дают быстрый эффект. Динкинс рассказал о клиенте из района Мэнсфилд, у которого были финансовые проблемы при входе в процесс. Получив персонализированный план по улучшению кредитного состояния и выполнив рекомендованные шаги, клиент смог стать домовладельцем примерно через девяносто дней.

Динкинс подчёркивает, что это не значит, что все могут подготовиться к ипотеке за такой срок; главное — понять индивидуальный путь, прежде чем объявлять владение жильём невозможным. Беседа приобретает особую важность в Южном Далласе, где поколения черноких семей пострадали от редлайнинга и дискриминационных практик кредитования, ограничивавших доступ к ипотеке, владению жильём и возможностям накопления капитала через недвижимость.

На вопрос о том, как бороться с историей и продолжающейся недоинвестиционностью в Южном Далласе, Динкинс ответил, что для решения проблемы нужны измеримые действия, а не одни разговоры. В подтверждение своих слов он привёл данные Cornerstone, отражающие рост проникновения их программ в сообщества с большинством меньшинств и с низко‑ и среднедоходным населением: показатель увеличился с примерно трети до четырёх пятых за последний период, о котором шла речь в интервью.

Команда получила около 1300 заявок и одобрила приблизительно 863, что составляет примерно шестьдесят пять процентов; при этом коэффициент закрытия сделок составил примерно семнадцать процентов. Признавая, что этот показатель ниже среднеотраслевых значений, Динкинс отметил, что инициатива по работе с общинами оценивает успех не только по закрытым сделкам, но и по тому, получают ли заявители, не готовые к немедленному закрытию, чёткий план для последующей квалификации.

Квалификация на ипотеку — лишь часть проблемы. Цена самого дома остаётся серьёзным барьером. Cornerstone сотрудничает с застройщиками, включая Matthews Southwest, над проектами по созданию домов по ценам, более доступным для работающих семей. В качестве примера Динкинс привёл объект Mill City 50, где было построено 50 домов с ценовым потолком приблизительно в районе, отмеченном в беседе.

Средняя сумма кредита в работе команды по делам общины составляет примерно 250 000 долларов. Программы помощи на первоначальный взнос и другие инструменты могут сократить разрыв между тем, что у покупателей есть, и тем, что требуется для покупки. Cornerstone также сотрудничает с организациями, среди которых Southern Dallas Progress и Watermark Community Development, чтобы обеспечить финансовое просвещение и наставничество за пределами ипотечного кредитования. Темы варьируются от покупки жилья и накоплений до запуска бизнеса.

По словам Динкинса, цель — по крайней мере показать жителям, с чего можно начать. Этот подход особенно важен для потенциальных покупателей с устойчивой занятостью, но с несовершенным кредитом, существующей задолженностью или с небольшими накоплениями. Совет Динкинса прост: не дисквалифицируйте себя заранее. Человеку может потребоваться несколько месяцев или больше, чтобы стать готовым к ипотеке: кредит может потребовать восстановления, долг — сокращения, сбережения — пополнения, а программы помощи — поиска. Но это отличается от утверждения, что владение жильём недостижимо.

Cornerstone отмечает, что расширенные ресурсы кредитования включают специальные программы кредитования и доступ к разным инвесторам и решениям, рассчитанным на заёмщиков с разными финансовыми обстоятельствами. Первый шаг, по мнению Динкинса, — позволить специалисту изучить ситуацию конкретного человека и разработать план.

Жители Южного Далласа получат возможность начать такие разговоры на Ярмарке жилищного владения Южного Далласа. Cornerstone примет участие в мероприятии, которое включает несколько панельных дискуссий в первой половине дня. Потенциальные покупатели смогут напрямую поговорить с кредиторами и другими профессионалами жилищной отрасли о кредитах, первоначальных взносах и других вопросах, связанных с покупкой дома.

В завершение Динкинс вновь вернулся к вопросу мышления: многие годами считали, что дом финансово недоступен. Для некоторых не найдётся немедленного решения всех финансовых проблем, и путь к квалификации у каждого будет разный. Тем не менее, прежде чем отказаться от мечты о собственном жилье, стоит выяснить, что именно требуется для её достижения. Иногда разница между арендатором и будущим домовладельцем начинается с осознания того, что путь существует — и с просьбы показать, где он начинается.